CONSEIL ET EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE
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Les Particuliers

Achat, vente, location, échange d’immeuble, Partage successoral, donation-partage, Sortie de communauté, d’indivision, Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé) Déclarations fiscales : déclaration de succession, déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune.

Les Institutionnels (Banques, Compagnies d’assurance, Fond d’investissement…) et Foncières :

Expertise pour la bonne connaissance des valeurs de leurs actifs immobiliers pour arbitrage (Acquisition, cession bloc, cession lots par lots, évaluation locative, calcul de

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capital financier…). Pour les SCPI, les estimations sont réalisées en vue de satisfaire aux prescriptions de l’article 14 du décret n°71-524 du 1er juillet 1971, modifié par l’article 8 du décret 94-483 du 9 juin 1994, relatives à l’estimation des actifs immobiliers des sociétés faisant appel public à l’épargne, en tenant compte également des recommandations du groupe de travail COB/CNC, présidé par M. Barthes de Ruyter de février 2000. Les Foncières cotées qui ont l’obligation de communiquer leurs résultats, ont elles aussi recours aux expertises et certifications annuelles, afin d’apprécier leur actif net réévalué.

Les Sociétés

Fusions, apports, cessions, achats des actifs immobiliers. Etablissement des bilans. Dans l’environnement des baux commerciaux : fixation du loyer de renouvellement, fixation de l’indemnité d’éviction. Obligations particulières des sociétés d’assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant

les dispositions du

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Code des assurances, obligation d’expertise quinquennale et d’actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c’est la valeur de réalisation que doit déterminer l’expert. Obligations particulières des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l’obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.

Les Experts Comptables

Expertise de valorisation d’un actif immobilier pour inscription au bilan d’entreprise et en cas d’étude pour une fusion de société. Nouvelles normes comptables Une directive européenne met l’ensemble des sociétés cotées dans l’obligation d’appliquer, à partir de 2004, les nouvelles normes IFRS (International Financial Reporting Standards). Les normes qui concernent plus particulièrement les patrimoines immobiliers sont :

  • IAS/IFRS 2 : pour les immeubles destinés à être vendus
  • IAS/IFRS 16 : pour les immeubles d’exploitation
  • IAS/IFRS 17 : pour les contrats de location
  • IAS/IFRS 40 : pour les immeubles d’investissement

Le règlement n°2003-7 du Comité de réglementation Comptable (CRC) du 12 décembre 2003 a confirmé « que l’élément d’une immobilisation corporelle remplaçable (ou le composant) inscrit en tant que tel à l’actif, est amorti selon les critères propres à son utilisation, amortissement qui peut être différent de celui résultant des bases retenues jusqu’alors ». Les composants doivent être amortis sur leur durée réelle de vie constatée par l’entreprise et matérialisée par les remplacements. Pour une meilleure vision des actifs à la simple lecture d’un bilan, il peut donc être demandé aux experts, en regard de la valeur vénale qu’ils auront déterminée, la valeur des constructions par les composants, et par différence, celle de la quote-part pouvant être affectée au terrain.

Les Banques

Garantie hypothécaire pour délivrance d’un crédit. Tout bien immobilier est un actif qui constitue une solide contrepartie face à un besoin de financement. Une bonne connaissance de la valeur du patrimoine immobilier permet à tout organisme prêteur une meilleure maîtrise de son risque immobilier, comme elle peut aider aussi l’emprunteur dans le choix des biens apportés en garantie. Cette analyse est d’autant plus importante pour l’établissement prêteur, qu’elle s’inscrit dans le cadre des nouvelles normes prudentielles définies au niveau européen. Dans certains cas (crédit-bail par exemple), l’expert peut être amené à se prononcer sur l’évolution du marché jusqu’au terme du financement et la levée d’option. – dans une appréciation des garanties bancaires, – dans un prêt de valeur hypothécaire, – dans un crédit relais, – dans la vérification de la valeur d’un bien donnée en garantie, – dans la détermination de la mise à prix, soutien d’enchères en cas de vente sur saisie

Les Administrateurs de Biens

Arbitrage patrimonial (vente ou relocation), déclaration d’ISF, en amont comme en matière de redressement fiscal, Transmission de biens immobiliers, Investissement immobilier.

Les Avocats ou les Notaires

Arbitrage

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familial de cession, Sortir de communauté ou d’indivision, procéder à une donation, régler un partage successoral, déclarer une succession.

Institutions et le Législateur

L’inventaire du patrimoine immobilier Cet acte très important est à réaliser après la désignation du représentant légal du majeur protégé (par décision du juge des tutelles) et observation du délai légal de 15 jours durant lequel le placement sous tutelle peut être contesté. Le tuteur doit faire l’inventaire des biens financiers,

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meubles et immeubles du majeur protégé. Les opérations d’inventaire de biens prévues à l’article 503 du code civil sont réalisées en présence de la personne protégée, si son état de santé ou son âge le permet, de son avocat le cas échéant, ainsi que, si l’inventaire n’est pas réalisé par un officier public ou ministériel, de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service de la personne protégée ni de la personne exerçant la mesure de protection. Cet inventaire contient une description et une estimation des biens immobiliers.